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Investmentfonds.de 01.06.2007:
Deka: US-Wohnungspreise steigen langsam - aber sie steigen!

Köln, den 01.06.2007 (Investmentfonds.de) 1. Die Hauspreise in den USA sind gemäß 
dem OFHEO-Index 1 im ersten Quartal 2007 um 0,5 % qoq (Bloomberg-Median und DekaBank 
0,3 %) und 4,3 % yoy angestiegen, nach revidierten 1,3 % qoq und 6,1 % yoy im vierten 
Quartal. Seit 1980 sind die Hauspreise damit um 310 % angestiegen, wobei sich das
Wachstum in den letzten Quartalen stetig verlangsamte, jedoch positiv geblieben ist. 
Der OFHEO-Hauspreisindex basiert auf Informationen zu Hypotheken von verkauften 
Häusern und von Häusern, deren Hypotheken verändert wurden.1 Nur die Hauspreise der 
verkauften Häuser basieren folglich auf Transaktionsdaten. Betrachtet man nur diese 
tatsächlich gezahlten Preise, so dämpft sich der Preisanstieg etwas stärker auf 
0,3 % qoq und 3,0 % yoy ab. Die vom Office of Federal Housing Enterprise Oversight 
(OFHEO) veröffentlichten Daten basieren auf Hypothekendarlehen von Freddie Mac und 
Fannie Mae mit Einzeltransaktionen von bis zu 417.000 US-Dollar. Um die Preise von 
Häusern mit vergleichbaren Ausstattungsniveaus zu verwenden, gehen in den Index nur 
Häuser ein, die mindestens zum zweiten Mal mit einer Hypothek beliehen werden. Neu-
bauverkäufe enthält er folglich nicht. Die Daten des Gesamtindex werden nicht 
saisonbereinigt veröffentlicht und stellen Quartalsdurchschnittswerte dar. Die 
Saisonalität der Hauspreise ist jedoch im Vergleich zur gesamten Volatilität des 
Index gering, wie ein Vergleich der nicht saisonbereinigten Quartalsveränderung 
des Gesamtindex und der saisonbereinigten Quartalsveränderung des Teilindex für 
Neuverkäufe zeigt. 

2. Dabei liefert eine regionale Aufschlüsselung ein sehr differenziertes Bild. 
So erhöhten sich auf Quartalssicht die Hauspreise in drei Bundesstaaten um mehr 
als 3 %, verringerten sich jedoch in sieben Bundesstaaten um bis zu 0,8 % (siehe 
die Abbildung und Tabelle im Anhang). Die Jahresveränderungsraten waren hingegen 
nur in zwei Bundesstaaten negativ, stiegen aber in immerhin sieben Staaten auf über
10 %. Eine einheitliche Preisentwicklung ist also nicht feststellbar, vielmehr 
gleicht ein Preisanstieg in ländlichen Regionen die Preisrückgänge in städtischen 
Gebieten mehr als aus.

3. Diese regionale Analyse erlaubt ein differenziertes Bild der US-amerikanischen 
Häuserpreisentwicklung. Diese Preisentwicklung ist deswegen von Bedeutung, weil 
nach den starken Häuserpreisanstiegen der vergangenen Jahre Angst vor einer Preisblase herrscht, die einen wesentlichen Einfluss auf den privaten Konsum und damit die 
US-amerikanische Wirtschaft als Ganzes haben kann. Die Preisentwicklung am Häusermarkt 
wurde durch zwei wesentliche Phänomene beeinflusst. Erstens befindet sich der 
private Wohnungsbau seit dem vierten Quartal 2005 in einer Rezession, welche auch 
durch Erwartungen niedriger Häuserpreise ausgelöst wurde. Zweitens bestimmte die Krise 
am Subprime-Hypothekenmarkt Anfang des Jahres die Diskussion. Während die Rezession 
im privaten Wohnungsbau das Rückschlagpotenzial der Hauspreise begrenzt, da das Wachstum 
des Immobilienangebots abnimmt, waren durch die Subprime-Hypothekenkrise negative 
Preisimpulse zu erwarteten, die den Abwärtsdruck verstärken sollten. Es war zu beobachten, 
dass die hohen Ausfallraten die Risikoaufschläge für Subprime-Hypotheken ansteigen ließen; 
mit der Folge von weiter vermehrten Zahlungsausfällen, einer Verwertung von Wohnimmo-
bilien, und damit einer Zunahme des Angebots. Eine Reaktion in Form von sinkenden 
Hauspreisen zeigen Anfang 2007 die monatlich für 10 bzw. 20 Städte erhobenen Case 
Shiller Hauspreisindizes: Obwohl sich die Abwärtsdynamik von Januar und Februar im 
März verringerte, sank der 10-Städte-Index weiterhin um 0,4 % und der 20-Städte-Index 
um 0,3 % gegenüber dem Vormonat; auch die jeweiligen Jahresveränderungsraten waren 
im negativen Bereich (-1,9 % bzw. -1,4 %). Diese Entwicklung war jedoch nicht ein-
heitlich. Von den in 20 Städten erhobenen Immobilienpreisen wiesen sechs Städte sogar 
Anstiege gegenüber dem Vormonat auf. Darüber hinaus erfassen die Case-Shiller-Indizes 
die Preisentwicklung in den ländlichen Regionen nicht. Diese fließen jedoch in den 
OFHEO-Index ein. Stellt man die Case-Shiller-Indizes dem OFHEO-Index gegenüber, so
zeigt sich letzterer seit jeher weniger volatil und zeichnete sich in den vergangenen 
Boomjahren durch eine deutlich moderatere Preisentwicklung aus. Während der 
Case-Shiller-Index für den 10-Städte-Index im dritten Quartal in der Spitze eine 
Jahresveränderungsrate von 20 % aufwies, lag der OFHEO-Index in der Spitze bei nur 
knapp 14 % (2Q 2005). Seit dem zweiten Quartal 2006 drehte sich das Verhältnis jedoch 
um und der OFHEO-Index wies ein stärkeres Wachstum auf. Dies indiziert, dass sich die 
Preise in den ländlichen Regionen anfänglich nicht so stark entwickelten wie in den 
städtischen Regionen; in den letzten Monaten holten die ländlichen Regionen jedoch 
teilweise den Preisanstieg nach, sodass insgesamt die Verluste in manchen Städten 
überkompensiert wurden.

4. Insgesamt weisen die in der Vergangenheit stark gestiegenen Hauspreise zwar ein 
Rückschlagspotenzial auf, dieses Potenzial hat jedoch nach unserer Einschätzung 
kein so kritisches Niveau erreicht, als dass landesweit mit einem Einbrechen der 
Häuserpreise zu rechnen wäre. Zum einen wurde die Preisentwicklung in der Vergangenheit
u.a. durch niedrige Zinsen und die gute Einkommensentwicklung getragen. Zum anderen 
bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in den USA, die durch einen Geburtenüberschuss und 
durch Zuwanderung jährlich um fast 3 Mio. wächst, mittelfristig sehr robust. Auch 
liegen die schlechtesten Nachrichten bereits hinter uns. Der Subprime-Krise kann man 
zwar einen Einfluss auf die Hauspreise bescheinigen und wird in den folgenden Quartalen 
noch weiter wirken. Eine Ansteckung anderer Marktsegemente hat bisher jedoch nicht 
stattgefunden. Das schwache erste Quartal der USamerikanischen Wirtschaft erweist sich 
nur als eine konjunkturelle Delle. Der Housing Affordability Index zeigt eine deutliche 
Tendenz nach oben, sodass auch hier mittelfristig wieder mit einer stabilen Nachfrage 
zu rechnen ist. Die jüngsten Indikatoren zur Bautätigkeit deuten ebenfalls an, dass 
die Krise beim Wohnungsbau überwunden wird. Nur die Bereinigung der Immobilienpreise 
wird sich noch bis zum Endes des Jahres fortsetzen. Dieses ist jedoch eben nicht mehr 
als eine Bereinigung - und keine Krise.