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Investmentfonds.de 13.03.2012:
"Viele tappen in die Renditefalle" / Vorsicht bei Immobilienanzeigen / Wichtig ist die Nettorendite

   Wien, Österreich (ots) - Die durch die Schuldenkrise um sich 
greifende Inflationsangst hat die Nachfrage nach vermieteten Objekten
angeheizt. Wohnimmobilien gelten als sichere Geldanlage. Auch viele 
Erstanleger investieren derzeit in Eigentumswohnungen oder 
Mehrfamilienhäuser. Gerade für sie ist es wichtig, das 
Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig 
einzuschätzen, um nicht auf zweifelhafte Ertragsversprechen 
reinzufallen. "Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln 
Brutto- und Nettorendite", sagt  Robert Anzenberger, Geschäftsführer 
von Bank Austria ImmobilienService (BA-IS).

   'Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit 7 % Rendite!' 
Mit solchen oder ähnlichen Aussagen werden immer wieder Immobilien 
angeboten. "In Zeiten von Niedrigverzinsung sind derlei 
Renditeangaben natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, 
dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt", beobachtet 
Anzenberger. Entscheidend sei aber die Nettorendite. Denn das ist der
tatsächliche Anlagegewinn.

   Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel:
die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der 
Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 EUR, die 
jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 EUR, dann sieht 
die Rechnung so aus: 42.000 EUR x100 / 550.000 EUR = 7,6 %. "Das sind
Zahlen, die natürlich toll aussehen", gibt Anzenberger zu. "Aber 
jetzt geht die eigentlich Rechnung erst los. Denn von der 
Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die 
zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt 
werden können." Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten 
(rund 10 % vom Kaufpreis), Instandhaltungskosten (jährlich zwischen 6
und 12 EUR pro Quadratmeter) oder auch Kosten für die Hausverwaltung 
(zwischen 200 und 300 EUR pro Jahr).

   Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines 
Darlehens. "Das ist gerade bei Immobilieninvestitionen zu bedenken, 
denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert", sagt Anzenberger. 
Bei einer Fremdfinanzierung müssen zudem die Darlehenszinsen von der 
Bruttorendite abgezogen werden. 

   "Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu", gibt 
Anzenberger zu bedenken. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein 
entscheidendes Kriterium. "In beliebten Städten und Regionen, wo 
vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher 
Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben." Des Weiteren beeinflusst 
der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht 
Sanierungsstau, drücken  erforderliche Investitionen den Gewinn.

   Die Bruttorendite zu berechnen ist keine Kunst. Wie hoch aber die 
Nettorendite ist, hängt laut BA-IS von vielerlei Faktoren ab. Wichtig
ist daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder 
Transaktion. Anzenberger rät Kaufinteressenten, aber auch 
Immobilienverkäufern, sich an einen Spezialisten zu wenden. "Denn wer
vermietete Objekte marktschreierisch mit der Bruttorendite bewirbt, 
handelt letztlich unseriös."

   Über BA-IS

   Das Bank Austria ImmobilienService wurde 2001 im Interesse der 
Erweiterung des Dienstleistungsangebotes für die Kunden der Bank 
Austria gegründet und ist ein Tochterunternehmen der UniCredit. Das 
Unternehmen hat sich seit zehn Jahren auf die erfolgreiche 
Immobilienvermittlung und umfassende Kundenberatung und -Betreuung 
spezialisiert.

Originaltext:         Bank Austria ImmobilienService
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E-Mail: berit.dirscherl@ba-is.at 
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