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Investmentfonds.de 22.07.2013:
Henderson: Ausblick für die weltweiten Immobilienmärkte unverändert positiv

Köln, den 22.07.2013 (Investmentfonds.de) - 



Guy Barnard, Co-Manager des Henderson Horizon Global Property Equities Fund


Immobilienaktien haben in den vergangenen zehn Jahren bis Ende 
Juni 2013 – inklusive der Phase seit 2007, als die weltweite 
Finanzkrise ausbrach – eine Rendite von 11,0%1 pro Jahr eingefahren 
und entsprechen damit unseren langfristigen Erwartungen für den 
Sektor von 10-12%. Mit dieser beeindruckenden Wertentwicklung 
lassen sie sowohl Aktien als auch Staatsanleihen hinter sich. 
Traditionell gelten Immobilienaktien als defensivere Anlageklasse 
verglichen mit dem Aktiengesamtmarkt, da sie in der Regel weniger 
stark schwanken und der Anteil laufender Erträge an der Gesamt-
rendite bei ihnen höher ist. Die meist über Jahre angelegten 
Mietverträge garantieren stetige, anleiheähnliche Einnahmen mit 
einem gewissen Schutz vor Geldentwertung.


Gleichwohl haben börsennotierte Immobilienaktien bei der jüngsten 
Verkaufswelle mehr Federn lassen müssen als der Gesamtmarkt. 
Dahinter verbirgt sich die Sorge, dass der Sektor empfindlicher 
auf Zinsänderungen reagieren könnte und höhere Renditen aus 
Anleihen alternative Ertragsströme wie die aus Immobilien weniger 
attraktiv erscheinen lassen. Wir sind allerdings der Meinung, dass 
ein Risikoaufschlag zwischen der Rendite physischer Immobilienan-
lagen und der von Staatsanleihen von ca. 400 Basispunkten (Bp) ein 
solider Puffer ist, der uns in gewisser Weise vor den Auswirkungen 
steigender Anleiherenditen auf die Immobilienwerte schützt. In der 
Vergangenheit lag der Spread in einer Bandbreite von 200-250 Bp. 
Dies lässt vermuten, dass die Immobilienanleger ohnehin bereits 
höhere Anleiherenditen einpreisen. Zudem beruhigt uns die Tatsache, 
dass die US-Notenbank als Begründung für das schrittweise Zurückfahren 
ihrer quantitativen Lockerungsprogramme auf Anzeichen eines stärker 
als erwarteten Wirtschaftswachstums verweist. Dies dürfte sich 
schließlich in einer vermehrten Immobiliennachfrage seitens der 
Wirtschaft und damit in steigenden Mieten niederschlagen. Erste 
Indizien hierfür gibt es bereits, vor allem in Amerika, was 
letztlich auch den Kapitalwert von Immobilien steigen lassen 
dürfte.


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Wir gehen deshalb weiter davon aus, dass sich die Immobilienwerte 
im Schnitt parallel zur Mietnachfrage erholen werden, da derzeit 
große Entwicklungsprojekte Mangelware sind. Die mittelfristigen 
Aussichten für Immobilien sind daher selbst bei moderat steigenden 
Zinsen gut. In schwachen Konjunkturphasen tun sich jedoch große 
Unterschiede zwischen den Besten und dem Rest auf. Auch in den 
kommenden Monaten dürften die Schwankungen an den Aktienmärkten 
anhalten. Aber mit attraktiven Dividendenrenditen und Zugang zu 
den Kapitalmärkten sind die Unternehmen in unserem Portfolio 
weiterhin gut aufgestellt.


Den Ausblick für den US-Markt schätzen wir derzeit positiv ein. 
Unter Berücksichtigung des gesamten Anlageuniversums von 140 Aktien 
erwarten wir einen Anstieg der Dividendenrendite bei nordamerikani-
schen REITs von derzeit 4,0% auf etwa 10% in jedem der beiden 
kommenden Jahre, in denen sowohl der freie Cashflow als auch die 
Ausschüttungsquoten steigen dürften. Die Qualität der Portfolios 
mit vielen der größeren REITs ist unverändert gut. Das gilt vor 
allem für den Sektor der regionalen Einkaufszentren, bei denen 
wir eine zunehmend positive Entwicklung beim Umsatzwachstum auf 
Vorjahresvergleichsbasis beobachten. Mietzuwächse sind auch 
weiterhin im Apartmentsektor zu verzeichnen trotz der beginnenden
Erholung der Hauspreise. Und eine Besserung der Fundamentaldaten 
zeichnet sich auch in anderen Sektoren wie Gesundheitsimmobilien, 
Selbstlager und Hotels ab.


Grundsätzlich positiv bleibt unsere Einschätzung des Trends in 
Japan trotz der starken Kursschwankungen. Zaghafte Anzeichen einer 
Besserung machen wir am Büroimmobilienmarkt in Tokio aus, an dem 
wir besonders stark engagiert sind. Zwar dürften auch in nächster 
Zeit gesamtwirtschaftliche Faktoren den größten Einfluss auf die 
Aktienkurse haben. Mittelfristig aber werden sich die besseren 
Fundamentaldaten wohl in den Aktienkursen niederschlagen. Andernorts 
in Asien erscheinen Entwicklungsgesellschaften aus Hongkong und 
China derzeit günstig, was häufig der Fall ist. Für eine Neube-
wertung muss sich die Stimmung der Anleger jedoch deutlich aufhellen. 
Fair bewertet erscheinen derzeit auch REITs aus Singapur, die mit 
attraktiver Dividendenrendite locken. Eine ansehnliche Rendite hat 
zudem der australische Immobiliensektor zu bieten. Wegen der gesamt-
wirtschaftlichen Unsicherheiten und der schwachen Währung bleiben 
wir jedoch untergewichtet.


In Europa sind wir an den Immobilienmärkten in Großbritannien (vor 
allem in London), Frankreich und Skandinavien übergewichtet. London 
ist der einzige Markt, an dem die Mieten – sowohl für Büro- als auch
Einzelhandelsimmobilien – spürbar steigen. Und die Nachfrage der 
Anleger nach guten Immobilien ist ungebrochen. Dass wir in Frankreich 
übergewichtet sind, hat titel- und bewertungsspezifische Gründe. Die 
skandinavischen Volkswirtschaften sind insgesamt in besserer Verfassung 
als die in den übrigen Ländern Europas. Engagiert sind wir hier in 
Stockholm sowie in der Region Öresund.


Zwar sieht sich die Weltwirtschaft auch weiter großen Herausforderungen 
gegenüber, die vor allem darin bestehen, angesichts politischer, geld-
politischer und fiskalischer Unsicherheiten auf Wachstumskurs zu bleiben. 
Wir glauben aber, dass die bekannten Risiken in den Kursen eingepreist 
sind. In den kommenden Monaten könnten sich die Schwankungen an den 
Aktienmärkten fortsetzen, was Anleger möglicherweise zum Anlass nehmen 
werden, einen Teil ihrer Gewinne mitzunehmen. Die Immobilienmärkte 
befinden sich jedoch in den meisten Ländern der Welt auf dem Weg der 
Besserung, und letztlich ist es das, was die Immobilienpreise antreiben 
wird. Die Rendite aus einer Direktanlage in Immobilien sowie aus Immo-
bilienaktien dürfte verglichen mit anderen alternativen Anlageformen 
attraktiv bleiben, selbst wenn die Anleiherenditen steigen sollten. 
Börsennotierte Immobiliengesellschaften sind im Hinblick auf ihr Vermögen 
und die Qualität ihrer Bilanz weiter gut aufgestellt und bestens in der 
Lage, ihren Kapitalkostenvorteil über gewinnsteigernde Akquisitionen zu 
nutzen. Zudem haben sie das Niedrigzinsumfeld genutzt, um die Laufzeit 
ihrer Kredite zu verlängern und ihre Finanzierungsquellen breiter zu 
streuen. Einem möglichen Zinsanstieg dürften sie deshalb gelassener ent-
gegensehen.