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Investmentfonds.de 28.06.2021:
Janus Henderson: Lage, Lage, Lage - auch für Investments

Köln, den 28.06.2021 (Investmentfonds.de) -



Guy Barnard,  Janus Henderson Investors


Janus Henderson Investors:
Lage, Lage, Lage - auch für Investments in
börsennotierte Immobilienunternehmen ausschlaggebend?


Die Investition in börsennotierte Immobilienunternehmen
ist ein zunehmend beliebter Weg, um in Gewerbeimmobilien
allokiert zu sein. Dabei spielt die Binsenweisheit
"Lage, Lage, Lage" eine entscheidende Rolle, denn der
physische Standort ist einer der wichtigsten Faktoren
bei Immobilieninvestitionen. Kann man dies auch auf
Investments in börsennotierte Immobilienunternehmen
übertragen? Oder gibt es gute Gründe den eigenen
Investmentansatz für die Anlageklasse zu ändern?



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Bei dieser Anlageklasse ist es wichtig alle Teilaspekte
zu berücksichtigen. Die Anlageklasse der
börsennotierten Immobilien besteht aus Hunderten von
Unternehmen, die Tausende von physischen Vermögenswerten
in Dutzenden von Immobilientypen auf der ganzen Welt
besitzen. Hinzu kommen individuelle Angebots- und
Nachfragecharakteristika, von denen einige für Vermieter
deutlich günstiger sind als andere. Börsennotierte
Immobilienunternehmen sind Anlageformen von erheblicher
Größe, deren Managementteams opportunistisch Kapital
aufnehmen und einsetzen können. Sie sind oft auf eine
einzige Immobilienart spezialisiert mit einem Management,
das über die entsprechende Erfahrung im privaten
Immobilienbereich und börsennotierten Immobilienaktien
verfügt.



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Börsennotierte Immobilienunternehmen sind eine
Anlageklasse, die interessante, sich verändernde
Risiken und Chancen bieten.
Es gibt derzeit drei zentrale Themen, die bei der
Chancenanalyse im Vordergrund stehen sollten.


1. Aktiv oder passiv?
Man kann in börsennotierte Immobilien investieren, indem man
entweder einen entsprechenden Index kauft (passiv) oder in
aktiv gemanagte Portfolios von börsennotierten Immobilien-
gesellschaften investiert (aktiv). Wir halten den zweiten
Ansatz für geeigneter, da es sich unseres Erachtens um eine
besondere Anlageklasse handelt, die spezifische Kenntnisse
und eine starke Selektion erfordert.




Börsennotierte Immobilien bieten ein großes Anlageuniversum,
aus dem aktive Manager gezielt Unternehmensgruppen auswählen
können, um bestimmte Vorgaben zu erfüllen. Diese Selektivität
ist angesichts der fragmentierten Anlageklasse und der
Bedeutung der Bewertung sehr wichtig. Börsennotierte
Immobilienunternehmen verfügen über Sachwerte, die entweder
mit traditionellen Instrumenten der Aktienbewertung
(Gewinnmultiplikatoren, diskontierte Cashflows, Dividenden-
wachstumsmodelle) oder mit Bewertungsmethoden des Privatmarkts
(Beobachtung vergleichbarer Verkäufe, Prognosen der internen
Verzinsung) bewertet werden können. Dieser duale Ansatz gibt
aktiven Immobilienfondsmanagern einen wichtigen Einblick in
den intrinsischen Wert. Erfahrene Investmentmanager können
diese Informationen in Verbindung mit der täglichen Liquidität
von Aktien nutzen, um potenzielle Fehlbewertungen am Markt
auszunutzen. Dies ist besonders wichtig angesichts der hohen
Abweichungen in der Aktien- und Sektorperformance.


2. Ein sich veränderndes Umfeld
Was in der Vergangenheit funktionierte (Immobilienarten,
die in den Indizes stark vertreten sind), funktioniert
möglicherweise nicht in Zukunft. Ein Beispiel für einen
anhaltenden Trend mit Disruptionspotenzial ist die
Demografie, die zu einer Verschiebung der bevorzugten
Wohnformen für Babyboomer und Millennials führt. Ein
weiterer Trend ist die umfassende Digitalisierung.
Dadurch wird ein steigender Prozentsatz des Handels
online abgewickelt, was zu einem exponentiellen Wachstum
des Datenverkehrs und -verbrauchs führt und Auswirkungen
auf die Wahl des Wohn- und Arbeitsortes hat.



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Diese Trends können bedeuten, dass einige der "Core"-
Immobilientypen, insbesondere Büro- und Einzelhandels-
immobilien, vor größeren Herausforderungen stehen als je
zuvor. Andere Immobilientypen wie Lagerhäuser, Mobilfunk-
türme und Eigentümer von Spezialimmobilien können jedoch
davon profitieren. Es ist auch wichtig, weniger etablierte
Assets zu erwägen, die noch nicht in Benchmark-Indizes
berücksichtigt sind. Ein Ansatz, der die Identifizierung
und den Zugang zu diesen neuen und wachsenden Immobilien-
arten ermöglicht, ist der Schlüssel zu Immobilien-
investitionen.


Das Investieren in Benchmarks gleicht dem Fahren mit
Rückspiegel. Es gibt dynamische Trends, die das Leben
verändern. Deshalb ist es wichtig, börsennotierte
Immobilienportfolios mit einer Zukunftsvision zu managen.


3. ESG kann nicht automatisiert werden
Die wirksame Integration von Umwelt-, Sozial- und
Governance-Faktoren (ESG) bei der Konstruktion von
Immobilienportfolios erfordert Urteilsvermögen und
Subjektivität. Es gibt viele Drittanbieter, die versuchen,
Immobilienunternehmen anhand von ESG-Kennzahlen quantitativ
zu bewerten. Es herrscht große Uneinigkeit unter diesen
Anbietern darüber, welche Metriken zu messen sind und ob
ein bestimmtes Unternehmen in Bezug auf eine bestimmte
ESG-Säule "gut" oder "schlecht" abschneidet: Dies stellt
eine Herausforderung dar und ist ein weiteres wichtiges
Argument für einen aktiven und selektiven Investmentansatz.



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Eine ESG-Analyse wird wahrscheinlich nie so eindeutig wie
eine Bilanz-Analyse sein. Denn der Vergleich von Unternehmen,
die in unterschiedlichen Branchen tätig sind, stellt eine
große Herausforderung dar. Für einen aussagekräftigen
Vergleich von ESG-Metriken zwischen börsennotierten
Immobilienunternehmen ist ein tiefes Verständnis bezüglich
des Immobilienportfolios des Unternehmens erforderlich: über
die Kapitalallokation, die Maßnahmen des Managementteams und
die Aufsicht des Vorstands. Die Auswahl spezifischer
Immobilien-ESG-Kriterien muss auch die großen operativen
Unterschiede berücksichtigen, die zwischen verschiedenen
Immobilientypen und Märkten bestehen. Innerhalb eines Sektors
wie dem Immobiliensektor hat jedes Unternehmen eigene
Bewertungsstandards, und es gibt keine einheitliche
Berichtserstattung. Das bedeutet, dass eine rationale
Berücksichtigung von ESG in Portfolios wahrscheinlich eine
Herausforderung bleiben wird, sollte das Problem nicht aktiv
angegangen werden. Wir denken, dass die Berücksichtigung von
ESG zu einer deutlich besseren Performance führt, wenn es auf
der Grundlage eines fundierten Urteils geschieht.


Eine Binsenweisheit
Für uns bleibt "Lage, Lage, Lage" bezüglich Immobilien-
investitionen eine Binsenweisheit. Sie rührt daher, dass die
Lage oft der einzige Aspekt einer Immobilie ist, der nicht
verändert werden kann. Es gibt jedoch sinnvolle Ansätze den
eigenen Investmentansatz für die Anlageklasse zu ändern:
Börsennotierte Immobilien sind ein sich schnell entwickelnder
Bereich, um die vielfältigen und spannenden Möglichkeiten
zu nutzen.


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Disclaimer
Diese Meldung ist keine Empfehlung zu einer Fondsanlage
und keine individuelle Anlageberatung.
Vor jeder Geldanlage in Fonds sollte man sich über Chancen
und Risiken beraten und aufklären lassen.
Der Wert von Anlagen sowie die mit ihnen erzielten Erträge
können sowohl sinken als auch steigen. Unter Umständen
erhalten Sie Ihren Anlagebetrag nicht in voller Höhe zurück.
Die in diesem Kommentar enthaltenen Informationen stellen
weder eine Anlageempfehlung noch ein Angebot oder eine
Aufforderung zum Handel mit Anteilen an Wertpapieren oder
Finanzinstrumenten dar.


Risikohinweis:
Die Ergebnisse der Vergangenheit sind keine Garantie
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Die Aussagen einer bestimmten Person geben deren
persönliche Einschätzung wieder (Janus Henderson).
Die zur Verfügung gestellten Informationen erheben
keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen
keine Beratung dar(Janus Henderson).


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