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Investmentfonds.de 02.02.2004:
SEB ImmoInvest mit Rekord-Bilanz 2003

Köln, den 02.02.2004 (Investmentfonds.de) - "2003 war das Jahr der Superlativen. 
Wir sind mit dem Geschäftsverlauf zufrieden", lautet das Resümee von Barbara 
Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment GmbH. Der Offene Immo-
bilienfonds SEB ImmoInvest der Frankfurter Fondsgesellschaft verzeichnete im Jahr 
2003 mit 988,9 Mio. (Vorjahr: 734,8 Mio.) Euro aufs Neue ein Rekordergebnis in 
den Nettomittel-zuflüssen. Das Fondsvermögen erhöhte sich um 30 Prozent auf 
4.295 Mio. Euro. Gleichzeitig wurden 16 Kauf- und Bauverträge in bislang ein-
maligem Gegenwert von rund 1,2 Mrd. Euro abgeschlossen. Die Netto-Liquidität 
beträgt damit zum Jahresabschluss 22,8 Prozent.

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Unter dem Gesichtspunkt erweiterter internationaler Präsenz lag der Schwerpunkt 
mit rund 800 Mio. Euro für 9 Objekte im Ausland. Zum Ausbau des bisherigen 
Engagements wurden Investitionen in Belgien (1), Frankreich (3), Italien (1), 
Spanien (2) und USA (1) getätigt. Im Rahmen der Portfoliooptimierung wurde ein 
Bürogebäude in Washington verkauft und in New York City das Bürogebäude "Two 
Park Avenue" erworben. Neu im Fonds ist London (1); mit dem Bürogebäude Kingsley
House ist der Fonds nach drei Jahren erstmals wieder in Großbritannien vertreten.
In Deutschland wurden 7 Objekte für ein Verkehrswertvolumen von rund 400 Mio. 
Euro gekauft. Das Fondsmanagement verfolgte dabei primär das Ziel der Portfolio-
diversifizierung nach Nutzungsarten. Bei den "bürofremden" Immobilien handelt es 
sich um das Maritim-Hotel in Berlin-Mitte, das Einkaufszentrum Volme Galerie in 
Hagen und ein Distributionszentrum in Hannover.
Das Immobilienvermögen umfasst zum Jahresende 3,2 Mrd. Euro und verteilt sich auf 
101 Liegenschaften. Von New York bis Budapest, London bis Rom ist der Fonds in 11 
Ländern an über 50 Standorten investiert.


Obwohl die Anforderungen im Bereich des Vermietungsmanagements aufgrund rück-
läufiger Nachfrage gestiegen sind, kann der Fonds eine Vermietungsquote von 97 
Prozent (Vorjahr: 96,4) des Mietsolls per 31.12. vorweisen. Beispielhaft nennt 
die Fondsgesellschaft Vermietungsabschlüsse in Bochum (Verlängerung: rund 
4.000 m², Bundesknappschaft, 3,5 Jahre), Düsseldorf (Neuvermietung: rund 
3.360 m², dt. Großbank, 5 Jahre), Frankfurt (Verlängerung: rund 2.300 m², DFS 
Deutsche Flugsicherung, 3 Jahre) sowie Chicago (Neu-und Verlängerung: über 
3.000 m², diverse Mieterparteien, durchschnittlich 5 Jahre) und Den Haag (Ver-
längerung: rund 9.300 m², Pricewaterhouse Coopers, 7 Jahre).


Axel Kraus, Geschäftsführer der SEB Immobilien-Investment GmbH, führt die 
Erfolge der Fondsgesellschaft auf das aktive Management der Bestandsimmobilien 
zurück und betont, dass dies gerade für die nahe Zukunft von großer Bedeutung 
sein wird: "Obwohl die Prognosen für das Jahr wesentlich besser aussehen und 
die Märkte vermehrt positive Signale senden, erwarten wir keine grundlegende 
Trendwende. Objektqualität sowie Mieterbetreuung sind für eine nachhaltig po-
sitive Wertentwicklung mehr denn je entscheidend."


Dass das Konzept aufgeht, beweisen die Performancezahlen des Fonds. Für das Jahr 
2003 erzielte SEB ImmoInvest einen Anlageerfolg von 4,6 Prozent; der Durchschnitt 
aller 22 Offenen Immobilienfonds lag laut BVI Wertentwicklungsstatistik bei 3,3 
Prozent. Die Zahlen bestätigen auch eine Entwicklung, die sich bereits seit 2001 
im Zuge der hohen Mittelzuflüsse abzeichnete: SEB ImmoInvest gelingt es auch in
Zeiten hoher Zuflüsse und unter allgemein schwierigen Marktbedingungen, den 
Vorsprung im 5- und 10-Jahreszeitraum als Erstplatzierter mit 30,3 bzw. 76,0 
Prozent gegenüber der Branche auszubauen (Durchschnitt: 22,7 bzw. 58,7).
"Unser beständig hoher Immobilienanteil am Fondsvermögen hat sich positiv auf 
den Anlageerfolg ausgewirkt. Wir konnten die Gelder zügig in Qualitätsimmobilien 
investieren", kommentiert Knoflach das Anlageergebnis.


Als Erfolgsfaktoren führt die Geschäftsführerin die hohe Vermietungsquote, 
breite Staffelung der Mietertragslaufzeiten und internationale Einkaufspolitik 
an: "Wenig diversifizierte Immobilienportfolios sind einfach schwankungsan-
fälliger und können konjunkturbedingte Mietausfälle schlechter abfedern. Wir 
gehen davon aus, dass wir dieses Jahr an den Anlageerfolg 2003 anknüpfen 
können." Die gegenwärtig schwierige Lage an den Immobilienmärkten mache sich 
im Fonds nur sehr abgeschwächt bemerkbar, da lediglich knapp 5 Prozent der 
Mietverträge in 2004 ausliefen und in dieser Phase erneuert werden müssten. 
Ferner werde sich die erwartete Erholung der Immobilienmärkte im Laufe 
2004/2005 stabilisierend auf die Wertentwicklung auswirken.


Angesichts des weiterhin attraktiven Risiko- / Performance-Verhältnisses von SEB 
ImmoInvest rechnet die Fondsgesellschaft für 2004 mit einem fortgesetzten Wachstum,
das aber gemessen an den zwei vorangegangenen Rekordjahren moderater ausfallen 
werde. Die Gesellschaft verweist dabei auf den konsequenten Ausbau des Drittver-
triebs, mit dem man - ergänzend zu den erfolgreichen Vertriebsaktivitäten des 
Mutterkonzerns SEB AG - ein weiteres leistungsfähiges Standbein geschaffen habe.


SEB ImmoInvest Kernmärkte für Büroinvestments werden für das laufende Jahr 
Frankreich, Großbritannien, Italien, und Belgien bleiben. Gleichzeitig stehen 
zum Ausbau des Einzelhandelssegmentes Spanien und Deutschland im Fokus. Auf 
dem Radarschirm für mögliche Erstengagements befinden sich Kanada, Tschechien, 
Polen sowie die nordischen Staaten.