Investmentfonds Immobilienfonds
Begriff des Immobilienfonds
Immobilienfonds stellen eine spezifische
Art der Investmentfonds dar, die entgegengenommene Gelder im eigenen Namen
für gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der
Risikomischung zu mindestens 50% des Sondervermögens in Grundstücke
und Liegenschaften (auch Projekte) investieren und über die sich hieraus
ergebenen Rechte der Einleger Anteilsscheine ausstellen.
Immobilienfonds investieren in Haus-
und Grundstücksbesitz mit dem Ziel, eine möglichst hohe Wertsteigerung
der Objekte und hohe Mieten zu erwirtschaften. Aus diesem Grund wird meistens
bevorzugt in gewerblich genutzte Mietimmobilien investiert. Gegenüber
den Wertpapierfonds (Aktien-, Renten-, Misch- und Geldmarktfonds) müssen
Immobilienfonds immer über hinreichende Liquiditätsreserven verfügen,
da der Erwerb neuer Immobilien häufig mit extrem hohen Anschaffungskosten
verbunden ist.
Die zehn besten Immobilienfonds
Hier die zehn besten Immobilienfonds des letzten Jahres!
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WKNR |
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Name |
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1 Monat |
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6 Monate |
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1 Jahr |
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3 Jahre |
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5 Jahre |
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10 Jahre |
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939943
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Lacuna-US REIT
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1,36 %
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-5,21 %
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36,74 %
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-9,17 %
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-2,78 %
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0,00 %
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986755
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Morgan Stanley US Property A USD
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-2,28 %
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4,93 %
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28,66 %
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-11,10 %
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9,95 %
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0,00 %
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974239
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Performa HNW US Real Estate Secur
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-2,33 %
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6,54 %
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26,97 %
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-15,78 %
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2,41 %
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0,00 %
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987459
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Davis Real Estate Fund A
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-2,06 %
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4,00 %
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20,16 %
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-27,22 %
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-14,68 %
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0,00 %
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986868
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AB Global Real Estate Sec.Pf.A US
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-2,40 %
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14,00 %
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16,11 %
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-21,76 %
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-5,18 %
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0,00 %
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987349
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Morgan Stanley Asian Property A U
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-3,12 %
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19,99 %
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12,06 %
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-17,63 %
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45,32 %
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0,00 %
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987351
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Morgan Stanley European Property
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-3,63 %
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14,14 %
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5,85 %
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-24,98 %
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-22,06 %
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0,00 %
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940739
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E&G Immobilien Aktien Europa C
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2,96 %
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5,38 %
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3,59 %
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-51,97 %
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|
-47,75 %
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0,00 %
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989232
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Henderson Pan European Property E
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-3,59 %
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12,17 %
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3,47 %
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-35,48 %
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-30,63 %
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0,00 %
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980705
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grundbesitz global
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0,23 %
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-1,40 %
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-0,57 %
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-0,31 %
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5,25 %
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0,00 %
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Stand: Ende 11.2010
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Immobilienfondstypen
Unterschieden werden kann in Offene
und Geschlossene Immobilienfonds. Eines der wesentlichsten Unterscheidungsmerkmale
ist die Tatsache, daß Geschlossene Immobilienfonds - wie der Name
schon suggeriert - nur eine im vorhinein fixierte Anzahl von Investoren
zulassen und nur eine begrenzte Anzahl von Objekten in das Fondsvermögen
aufnehmen. Der Grund für diese Fixierung liegt in der Zielsetzung
der Geschlossenen Fonds: Sie sprechen nämlich den ausgesprochen steuerorientierten
Anleger an wie z.B. Investoren, die sich in einer sehr hohen Steuerprogression
befinden. Der steuerliche Unterschied zwischen den beiden Fondstypen liegt
darin, daß der Investor als Anteilsinhaber eines Offenen Immobilienfonds
Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, der Teilhaber eines Geschlossenen
Immobilienfonds dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (sofern
es sich bei der Fondsgesellschaft nicht um eine Kommanditgesellschaft handelt,
deren Tätigkeit einen Gewerbebetrieb darstellt).
- Offene Immobilienfonds
Bei Offenen Immobilienfonds
ist die Anzahl der ausgegebenen Anteile
NICHT begrenzt. Offene Immobilienfonds
können laufend
neue
Anteile emittieren, deren Erlöse
sie für den Erwerb von Grundstük-
ken und Gebäuden bzw. zur Finan-
zierung von Bauprojekten verwen-
den. In Abhängigkeit von Angebot
und Nachfrage können sich Anzahl
und der Kurs der umlaufenden Anteile
somit ständig ändern.
Wer Fondsanteile eines Offenen
Immobilienfonds kauft, sichert sich
das Know-how erfahrener, professioneller
Manager, denen er
Erwerb und Betreuung rentabler
Objekte anvertraut.
- Geschlossene Immobilienfonds
Bei Geschlossenen Immobilienfonds
ist die Anzahl der auszugebenen Anteile genau fixiert, d.h. der Kreis
der Zeichner sowie die Anzahl der dem Fondsvermögen zugeordneten Objekte
bzw. Bauvorhaben sind beschränkt. Würden im Laufe der Zeit ständig
neue Zeichner in den Investorenkreis und/oder weitere Objekte in den Bestand
des Fondsvermögens aufgenommen werden, so wäre die Zuweisung
von steuerfreien Ausschüttungen nicht mehr praktikabel und der Fonds
würde schließlich seine Existenzberechtigung verlieren.
Vorteile - Chancen
- Risiken von Immobilienfonds
Seit frühester Zeit gehört
der Kauf von Grund und Boden zu den begehrtesten Anlageformen, denn Immobilien
gelten als wertbeständig und werden nicht von Krisen wie z.B. einer
Inflation tangiert.
1.
Offene Immobilienfonds
Mit den folgenden
Vorteilen sind die z.Z. 41 (5/2007; BVI) inländischen Offenen Immobilienfonds
ein geeignetes und flexibles Instrument zur Vermögens- und Vorsorgeplanung: |
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solide
Renditen: Die
Renditen ergeben sich
aus den Steuervorteilen, den jährlichen
Ausschüttungen und den Wertsteigerungen der Objekte.
Die Ausschüttungen errechnen sich aus Zinsen
und Mieterträgen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten
der Objekte.
Laut Bundesverband Deutscher Investment-
Gesellschaften e.V. (BVI) erwirtschafteten
Offene Immobilienfonds in der Vergangen-
heit im Schnitt Renditen zwischen
6,0 bis
6,4%. Die nebenstehende Tabelle
zeigt die
einzelnen durchschnittlichen Anlageerfolge
der Offenen Immobilienfonds über
verschiede Zeiträume auf (Quelle: BVI - Wertentwick-
lung der Publikumsfonds zum 31.03.2000): |
Anlage-
zeitraum |
Wert-
steigerung |
1
Jahr |
3,6% |
5
Jahre |
27,2% |
10
Jahre |
87,3% |
20
Jahre |
254,6% |
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Sicherheit:Offene
Immobilienfonds verfügen über rentable Objekte, von denen häufig
selbst Großanleger träumen. Immobilienfonds sind besonders wertbeständig
und eignen sich besonders als langfristige Sachwertanlage.
Die Wertbeständigkeit wird
insbesondere durch Wertsicherungsklauseln gewährleistet, die die Mietanpassungen
abhängig von den Vertragsbedingungen prozentual an der Änderung
des Lebenskostenindex' fixieren. |
|
Risikodiversifikation:
Große
Fonds besitzen meistens Dutzende von Qualitätsimmobilien. Die Objekte
des Sondervermögens unterscheiden sich untereinander häufig hinsichtlich
Größe und Nutzung, Lage der Objekte, Branche der Mieter und/oder
Pächter sowie dem Alter der Objekte. |
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Anlegerschutz:Den
Schutz des Anlegers gewährleistet die Kontrolle der Kapitalanlagegesellschaften
durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Berlin (BAKred)
i.V.m. dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG). |
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Steuervergünstigungen:
Das
Immobilienvermögen, das durch das Fondsprinzip angesammelt wird, ist
von Körperschafts-, Vermögens- und Gewerbesteuer befreit und
davon profitiert natürlich indirekt der Investor. Von der Ausschüttung
ist ebenfalls ein erheblicher Teil steuerfrei; u.a. weil bei Offenen Immobilienfonds
Abschreibungen wie bei Haus- und Grundbesitz möglich sind.
Der Erwerb von Investmentfondsanteilen
offener Immobilienfonds wird insofern steuerlich begünstigt, als die
durch Transaktionen innerhalb des Fonds durch die Kapitalanlagegesellschaft
enstandenen Zwischengewinne nicht der Spekulationssteuer unterliegen. Dies
bedeutet im Gegensatz zum "privaten Einzelanleger" eine höhere Dispositionsfreiheit,
die es der Kapitalanlagegesellschaft erlaubt, das Fondsvermögen stets
in die optimalen Titel zu investieren ohne die sonst eventuell anfallende
Spekulationssteuer berücksichtigen zu müssen. Investmentfondsanteile
unterliegen einem ermäßigten Steuersatz von 0,5% anstelle von
1% bei Festgeld. |
Das besondere Risiko bei Offenen Immobilienfonds
liegt in dem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte.
Für den Vermietungsgrad entscheidend sind insbesondere die Standortqualitäten
der Objekte.
2.
Geschlossene Immobilienfonds
Insbesondere Geschlossene
Immobilienfonds bieten dem
extrem steuerorientierten
Anleger einen enormen
Steuervorteil: Der Investor wird - sofern er seine Entscheidungen
nicht einem Treuhänder überläßt
- vom Fiskus wie ein Bauherr behandelt. Er profitiert
damit von allen damit verbundenen Steuervorteilen.
Zur Optimierung des Steuereffekts,
arbeiten die geschlossenen Immobilienfonds mit einer
Fremdkapitalquote
von mindestens 50%. Das
steuerbegünstigte Fremdka-
pital wird in Form von Hypo-
theken aufgenommen und
zur Finanzierung der Fonds-
objekte verwendet.
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Grundsätzlich sind
nicht die Ausschüttungen, sondern die Einnahmeüberschüsse
einkommenssteuerpflichtig.
In den Anfangsjahren führen
die durch die Abschreibungsmöglichkeiten bedingten Verluste zu einer
Steuerersparnis. Weitere Steuerbegünstigungen ergeben sich aus den
Verrechnungsmöglichkeiten der anteiligen Fondsverluste in den Investitionsphasen
mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie ggf.
anderen Einkunftsarten.
Als problematisch erweisen sich
dagegen für den Anleger die mangelnden Liquidisierungsmöglichkeiten
der Anteile. Einen unabhängig organisierten Sekundärmarkt, an
dem Anteile geschlossener Immobilienfonds gehandelt werden, gibt es nicht.
Somit muß ein Investor, der sich von seinen Anteilen trennen möchte,
selber für einen Nachfolger sorgen, der für ihn zu denselben
Konditionen einspringt.
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Quellen: Investmentfonds.de.
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