31.08.2007
Deka US-Wohnimmobilien: Knapp aber noch weiter steigende Häuserpreise
Köln, den 31.08.2007 (Investmentfonds.de) • Die Hauspreise sind in den USA im zweiten
Quartal im Landesdurchschnitt mit 0,1 % qoq und 3,2 % yoy nur noch schwach angestiegen.
• Regional gibt es ein sehr differenziertes Bild, von deutlichen Preisrückgängen mit
bis zu 1,7 % qoq sind besonders der Nordosten und der Westen betroffen.
• Im Jahresvergleich gibt es aber nur in fünf Bundesstaaten negative Wachstumsraten,
die Preise stiegen in immerhin 17 Staaten noch stärker als 5 % yoy.
1. Steigen oder fallen die US-Immobilienpreise? Am Anfang des Jahres war dies (vor der
Diskussion um Subprime) die am häufigsten diskutierte Frage unter den US-Volkswirten.
Die Diskussion wurde und wird erschwert durch den Bezug auf verschiedene Immobilien-
preisstatistiken. Am vergangenen Dienstag wurde mit den Case Shiller Indizes für Juni
bzw. für das zweite Quartal ein weiteres landesweites Sinken der Immobilienpreise
signalisiert (siehe hierzu: Volkswirtschaft Aktuell vom 28.08.: „Konsumenten weiterhin
recht optimistisch – Anschaffungsneigung kühlt sich ab“). Mit dem OFHEO Home Price Index
wurde heute eine weitere prominente Immobilienpreisstatistik für das zweite Quartal
bekannt gegeben. Der OFHEO Home Price Index erhöhte sich in diesem Zeitraum denkbar knapp
um 0,1 % gegenüber dem Vorquartal aber die Jahresveränderungsrate blieb mit 3,2 % weiterhin
im positiven Bereich. Demnach sind deutlich fallende Immobilienpreise kein landesweites
Problem, sondern finden auf einzelne Regionen begrenzt statt.
2. Zwar verlangsamte sich der Anstieg der Häuserpreise nochmals – im ersten Quartal war
der OFHEO noch mit 0,6 % qoq und 4,5 % yoy gestiegen – und die Zahlen lassen auch erwarten,
dass eine Trendwende erst im nächsten Jahr eintreten wird. Die Befürchtung, dass sich
durch die starken Preisanstiege der Vergangenheit eine Preisblase entwickelt hat, die nun
mit einem lauten Knall platzt, ist bisher nicht eingetroffen. Stattdessen ist aufgrund
der Zahlen weiterhin mit einem Softlanding der Hauspreise zu rechnen.
3. Deutlich einbrechende Häuserpreise können nur durch starke Angebotsausweitung oder
durch Nachfrageschocks verursacht werden. Deswegen sind Preisrückgänge auf nationaler
Ebene selten. Der OFHEO verzeichnete seit Anfang 1990 lediglich sechs Rückgänge im
Quartalsvergleich. Kein Quartalsrückgang war bisher stärker als 0,5 % qoq. Einen Preis-
rückgang im Jahresvergleich gab es seit 1990 überhaupt nicht.
4. Eine kräftige Angebotsausweitung wurde in den vergangenen eineinhalb Jahren durch
die Wohnungsbaurezession verhindert. Denn dadurch verknappte sich das Angebot an neu-
gebauten Häusern und begrenzte das Rückschlagpotenzial der Hauspreise. Zwar ist die
Angebotsseite dadurch gefährdet, dass zukünftig die von der Subprime-Krise betroffenen
Hausbesitzer vermehrt ihre Häuser auf den Markt werfen. Da aber bisher in erster Linie
das Subprime-Segment von erhöhten Zahlungsverzögerungen betroffen ist, und dieser am
gesamten Immobilienmarkt ein geringes Gewicht hat, lässt sich gesamtwirtschaftlich noch
keine starke Angebotsausweitung feststellen. Ein Indiz hierfür ist, dass die Zahl der
Verkäufe bestehender Häuser in der Tendenz eher fällt als steigt.
5. Die Nachfrage wird durch die moderat wachsende Bevölkerung und deren steigendes
Einkommen gestützt. Jedoch besteht die Gefahr, dass sich die Nachfrageseite durch die
Verschlechterung von Hypothekenbedingungen eintrübt. Denn die Erfahrungen der Banken
durch ihre zu lasche Vergabepraxis von Hypothekenkrediten dürften dazu führen, dass
insbesondere Kredite im Subprime-Segment nur noch im geringen Umfang vergeben werden.
Und dennoch halten wir fallende Häuserpreise bisher für eher unwahrscheinlich. Viel eher
wird sich die durchschnittliche Dauer, innerhalb der Häuser verkauft werden, weiter
erhöhen und sich die Wohnungsbaurezession länger als von uns derzeit erwartet fortsetzen.
6. Der Fokus auf den nationalen Hauspreisindex sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass
der Gesamtmarkt aus vielen heterogenen Teilmärkten mit teilweise hohen Volatilitäten
besteht. So erhöhten sich auf Quartalssicht die Hauspreise in nur noch zwei Bundesstaaten
um mehr als 2 %, verringerten sich jedoch in 15 Bundesstaaten bis zu 1,7 % (siehe die
Abbildung und Tabelle im Anhang). Die Jahresveränderungsraten waren weiterhin nur in
fünf Bundesstaaten negativ, stiegen aber in immerhin siebzehn Staaten um mehr als 5 %.
Eine einheitliche Preisentwicklung ist also weiterhin nicht feststellbar, besonders der
Nord-Osten und der Westen sind von deutlichen Preissenkungen betroffen.
Quelle: Investmentfonds.de